乐视大厦变身医院?传爱尔眼科欲10亿接盘 - 潮流

日期:2019-10-12编辑作者:即时开彩新版

如能以10亿元购得乐视大厦83.33%股权,即使存在风险和复杂情况,这也是一笔相当划算的交易。经过多年的发展,私立眼科连锁医院前景看好。 乐视“剧情”一波未平一波又起。 1月23日,乐视网召开《关于终止重大资产重组事项暨公司经营情况投资者说明会》,董事长孙宏斌、总经理刘淑青、财务总监张巍等人出席,对投资人关心的问题作出回复,诸如复牌后公司股价、债务、乐视影业重组、公司实际控制人以及运营情况等,并公告称其24日将复牌。 此前一天,乐视网发布澄清公告,再一次申明,截至2017年11月30日,上市公司与贾跃亭控制的关联方之间形成大量应收账款、其他应收款、预付账款等,欠款余额达到75.31亿元,涉及关联方50余家。 乐视债务问题甚嚣尘上,一边厢,上述双方对于欠款几何纠缠不清;另一边厢,2017年末传出乐视大厦寻求出售一事还未落地,近日其潜在买家中出现爱尔眼科的身影。 “爱尔眼科想买下乐视大厦作为北京总部,这幢楼的区位和资质比较好,”1月23日,一位知情人士向21世纪经济报道记者透露,“目前双方可能在价格上还没谈拢,但如果此次交易达成,对于爱尔和乐视来说都是一个比较好的选择。”据悉,爱尔眼科计划在此开办眼科医疗机构。 此前乐视大厦多次抵押,产权人宏城鑫泰股权被冻结,如何控制交易的法律风险是首要问题。乐视背后重重的债务风险,如何选择具体的交易方式和操作,是横亘在买卖双方之间的难题。 谁是“接盘侠” 乐视大厦位于北京东四环朝阳公园附近,总面积约2万平方米。这里虽不及国贸寸土寸金,但也是地理位置极为优越的区域,尤其是周围聚集诸多高档小区,四通八达。 2014年,贾跃亭买下宏城鑫泰大厦,更名为乐视大厦,成为乐视集团的总部大楼,隶属于乐视控股旗下资产。 2016年11月,乐视控股以乐视大厦作抵押、以易到股权做质押,获取14亿元融资。 根据国家企业信息信用系统公示信息,2017年6月,乐视控股将宏城鑫泰质押给了重庆乐视商业保理有限公司。 2017年末,有媒体称多家中介公司人员挂出整售乐视大厦的消息,报价14亿元。其时业内认为,由于乐视背后的债务关系过于复杂,要脱手很困难。 2018年1月初,有消息称爱尔眼科想在北京找寻合适的标的进行总部投建,看上的正是乐视大厦。“一方面可以开展眼科医院业务,另一方面爱尔也有大量办公需求。”上述知情人士认为。 爱尔眼科是一家全国连锁的专业眼科医疗机构,从事各类眼科疾病诊疗、手术服务与医学验光配镜,目前总部位于湖南长沙。其2016年年报显示,2016年营业收入40亿元,同比增长26.37%;净利润5.57亿元,同比增长30.24%。 2018年1月10日,爱尔眼科发布《关于使用募集资金向募投项目实施主体增资的公告》,称公司于2017年12月非公开发行人民币普通股6200多万股,每股发行价格27.60元,募集资金总额17.2亿多元,扣除与发行有关的费用后实际募集资金净额17亿元左右。 其中,此次增资所募集资金投资项目及募集资金使用计划中第一项为“爱尔总部大厦建设项目”,投资总额约11.83亿元,筹集资金投入总额8.46亿元。并作出说明,“为保障募投项目顺利实施,同意公司使用非公开发行股票募集80000万元对湖南佳兴投资置业有限公司进行增资,用于爱尔总部大厦建设项目。” 1月22日,爱尔眼科董事长办公室公共关系经理冯诗倪在回复21世纪经济报道记者采访时表示,对于爱尔眼科是否有意购买乐视大厦,表示“不清楚,完全不知道这个事情。” 记者询问多位乐视相关人士,截至发稿,只有乐视致新的公关部回复记者称目前“乐视大厦的办公都还在正常运转,没有听说乐视大厦被出售或是要搬走的事情。”其余人士皆对此事无回应。 14亿贵不贵 乐视大厦的产权关系复杂,据知情人士透露,目前其第1顺位抵押权人为浙江中泰,实际控制人是中植集团。 在21世纪经济报道记者获得的一份拟交易方案中称:“中泰投入14亿元,乐视除了以乐视大厦作抵押外,还质押了一部分易到股权,因此乐视大厦实际抵押价值并没有14亿元,目前市场价格也达不到这个价格。” 爱尔眼科想以10亿的价格拿下乐视大厦? 对于爱尔眼科来说,乐视大厦周围靠近北京新中产和高净值人群,具有区位优势。“现金流应该不是问题,上市公司如果成功买下一块被低估的资产,对于股东的权益肯定是一件好事。”一位医疗投资人士在接受21世纪经济报道采访时认为,主要问题在于如何设计交易结构,以及政策上北京五环内不再新批综合性医院,“专科医院应该还可以,但如果要做眼科医院,楼宇内部的结构改造可能会比较大。” 乐视方面对于价格的敏感度更高,如何让最终价格能够完全覆盖其债权,并让抵押权人出具同意书是首要问题。 “乐视大厦是办公楼,其价格需要专业评估,与区位、装修等因素有关。个人认为,10亿的价格是大大低估了,”北京一位房地产人士向21世纪经济报道记者解释,“一般来说,委托贷款大概是评估价的5-6成,所以乐视大厦在2016年11月估值应在20亿元以上。” 至于具体的代理中介和潜在买家,高力国际一位业内人士对21世纪经济报道记者表示,“像这样的大额标的一般公开挂出来的信息可能都不太靠谱,真正代理的中介手上可能会有4到5个潜在买家,交易额方面,目前还没听说更具体的情况。” 不同的楼宇抵押率不同。一般来说,金融机构要求较高,抵押率比较低,准金融机构较高,其中也夹杂着商业考量,而对于金融机构和债权人浙江中泰来说,显然乐视大厦的抵押率越低越稳妥。 交易结构与债务风险 要购买处于债务旋涡中的乐视大厦,接盘者要面临的风险有哪些? 首先,在乐视控股所持有乐视大厦的股权被质押、乐视大厦抵押给浙江中泰的情况下,接盘人要办理过户面临如何取得抵押权人同意的问题。 “担保法规定,未经抵押权人同意,不得将抵押物转让给第三人,除非买卖双方就第三人代偿达成一致或是取得抵押权人同意。能不能办理过户、能不能卖,抵押权人有一票否决权。”一位律师在接受21世纪经济报道采访时解释,一般抵押权人出具同意书可能会有保留条款。 从商业交易方案来看,解决方式非常多。 在上述获取的交易结构中,如果抵押权人浙江中泰行使第一顺位抵押权,将乐视大厦通过司法拍卖的方式转出,对于爱尔眼科来说可屏蔽更多的法律风险。 但乐视选择走司法拍卖程序,可能要面临的问题有:如何选择对拍卖物的评估机构、评估方法等,上述律师称,“法院一般会尊重专业机构的评估结论,但这个结论具有一定弹性和不确定性。比如在这个过程中双方有所干预会对最后的交易价格产生很大影响。此外还有流拍、程序过长、复杂等情况,如何选择主要看不同投资人的偏好。” 交易方式一定程度上也影响交易价格。一般可采取现金或股权交易等多种模式,如抵押权人认可全现金交易或可大部分现金加入股合作的方式,一般来说,后者价格更低,现金加入股的方式有利于锁定合作,降低成本,但是会与爱尔眼科产生同业竞争关系。 假设交易方案为:乐视大厦整体转让价格为10亿元,各项税费2亿元,总计12亿元。双方以现金加入股的方式合作,爱尔出资10亿元,中泰出资2亿元。 由中泰注册项目公司,注册资本为2亿元并实际出资,中泰持有100%股权;中泰行使抵押权,申请对乐视大厦进行司法拍卖,确保项目公司竞买成功;项目公司支付税费及交易手续费。中泰对宏城鑫泰撤销抵押权,并对项目公司形成10亿元债权。中泰以10亿元债权对项目公司增资,增资后项目公司注册资本12亿元,中泰持有100%股权。 再由爱尔眼科以10亿元现金收购项目公司83.33%股权。项目公司经营范围增加眼科医院业务,以乐视大厦为经营场所开展医疗服务。 如果采用上述交易结构,前述律师分析认为,非现金类的支付对价都需要涉及评估问题,主要靠商家自己判断,组合类支付方式在实践中也比较常见。如何评估有多种依据,比如涉及财务资料,资产负债表、利润表、净资产、现金流等,“评估结论对于买方所需要支付的现金流肯定有影响,但对于总体交易价格影响不大。通过上述这种股权的交易安排,可能能够间接实现接盘来规避司法风险,但要注意的是,如果上家股权也被质押,增资或股权过户都是需要解决的问题。” 除此之外,卖掉乐视大厦的另一层风险来源于清偿顺序。由于不同的债权人拥有不一样优先权,“第一抵押权人具有优先性,但并不是只有这一项优先抵押权,法律上有很多的债权具有优先性,比如员工的劳资债权、工程款等。假如抵押权人已经与接盘方、乐视控股高层商量好,也有可能卖掉乐视大厦也只能抵押债权人的债务,无力清偿员工债务。”

位于东四环边上的乐视大厦,也算地标性建筑,见证了乐视扩张时期的辉煌。而如今,随着乐视系危机发酵,其或被整体出售。 《证券日报》记者了解到,目前乐视大厦确正在寻找买家,但出售人或并非乐视控股。且由于该资产被抵押且尚未解押,出售存在极大难度,难寻接盘人。 作为乐视的总部大厦,目前乐视系大部分公司若要继续在这里办公,均需要向物业租用。自2016年乐视大厦被抵押出去之后,在乐视大厦办公的乐视系公司,都要租用大厦的场地,定期支付租金,且每家公司自己承担相关费用。 不过,目前乐视大厦内部的乐视系公司也在挪腾。随着两大体系加速分割,乐视上市体系的大部分公司已经搬离乐视大厦,而乐视非上市体系在乐视大厦外部的公司正在陆续回归。 14亿元寻买家 售卖人并非乐视控股 日前,有消息称,位于东四环朝阳公园桥东北角占地面积2万平方米的乐视大厦或将被整体出售,报价14亿元。 一位房地产经纪人告诉记者:“确实有人向中介委托出售乐视大厦,且是急售,不过房屋还需核验,目前出售人要求中介对其信息保密。” 据了解,乐视大厦是乐视控股的资产,此前曾被抵押,目前尚未解押。 乐视大厦原名为宏城鑫泰大厦,2014年贾跃亭购入后,宏城鑫泰大厦正式更名为乐视大厦。彼时,高速扩张的乐视员工大规模增长,原有办公大楼已无法与乐视扩张和招聘员工的速度相匹配,故贾跃亭旗下乐视控股购置了宏城鑫泰大厦,乐视系公司整体搬入该大楼中。此后,乐视大厦成为乐视集团的总部大楼,隶属于乐视控股。 但由于资金紧张,乐视大厦曾被贾跃亭抵押,不过其目前或陷入多笔债务纠纷之中,亦可能面临被法院查封的风险。 2016年11月份,鉴于易到贷款困难,乐视控股以名下乐视大厦作为抵押物,以乐视汽车生态内的易到为主体取得的一笔14亿元联合贷款,这笔资金,仅有1亿元用于易到,其余13亿元都流入了乐视汽车生态之中。 有报道显示,乐视以南京银行为通道将乐视大厦进行了抵押,这笔14亿元贷款资金来自于中泰创展控股有限公司,期限为两年,年利率为8%,总利息为2.24亿元。此外,私募基金恒天财富也曾表示,乐视系列基金不是贾跃亭个人提供的连带保证,而是乐视大厦作为抵押。 不过,《证券日报》记者了解到,随着乐视系资金链问题爆发,有多名债权人都瞄准了乐视控股旗下为数不多的资产之一——乐视大厦,该大厦或已陷入多起债务纠纷之中。 “实际上,此次有意出售乐视大厦的也并非是乐视控股,之前乐视控股联合易到以乐视大厦作为抵押物向一家公司贷款了14亿元,目前这家公司认为乐视控股无法偿还这笔贷款,就准备将抵押物出售。且因担心乐视大厦陷入其他纠纷中,该公司出售得非常着急。”一位接近乐视人士向《证券日报》记者透露。 不过,乐视大厦要被出售,难度非常大。 一位业内律师表示,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 “乐视大厦目前仍处在被抵押状态,且尚未解押。抵押期间,抵押人擅自转让抵押物的,转让行为被视为无效。如果该部分资产要被出售,卖方需自行还清贷款,解除抵押后再交易。或买方以首付款的方式替卖方还清贷款,解除抵押后再交易。取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。不过,目前看来贾跃亭已经没有资金偿还这笔款项。”该律师称。 乐视系公司租用乐视大厦 被售后员工如何安置? 目前,乐视上市体系多家公司仍在乐视大厦内办公,而乐视非上市体系大部分公司已经搬离乐视大厦仅有乐视移动、乐视控股犹在。乐视上市体系公司包括乐视网、乐视视频、乐视致新、乐视影业、乐视金融、乐视云。乐视非上市体系的公司有乐视控股、乐视移动、乐视体育、乐视汽车等。 据悉,随着乐视上市体系和非上市体系的分割,乐视非上市体系的乐视汽车早已搬离乐视大厦,单独租了办公地方,仅有乐视移动、乐视控股尚有为数不多的办公人员在乐视大厦之中。而乐视上市体系的部门正在慢慢回归乐视大厦,其中乐视终端的客服体系在两周前刚刚回到乐视大厦。 《证券日报》记者了解到,虽然乐视大厦已被抵押出去,但日常管理还是由乐视控股负责。乐视系的大部分公司要使用乐视大厦的场地和在大厦办公,均需要向宏城鑫泰物业租用。而如若乐视大厦被出售,那么乐视系公司员工的安置也将成为问题。 一位乐视网内部人士向《证券日报》记者透露:“目前乐视大厦的产权隶属控股,不过2016年就被抵押出去了,事实上现在我们只是租用乐视大厦,租金交给宏城鑫泰物业。”对于乐视大厦的出售,其表示:“大厦卖不卖我们不受不影响,我们要么搬家,要么换一个‘房东’续租,主要看租金等因素。”

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