中国地产私募赴美淘金:一口气买下2600套公寓【即

日期:2019-10-12编辑作者:即开彩app下载

铝道网】当2007年北京银信投资有限公司董事长张民耕抛出创办地产基金的设想时,响应者寥寥。彼时,房地产行业正一片火热,很多人并不理解他因何从地产转行到金融。但在他眼中,这一所谓“跨界”却是“顺势而为”的行业“升级”举动,用“转行”二字概括并不准确。 “在地产行业发展多年之后,从投资、开发、销售、经营、管理的‘能开发商’正在向专业开发商转变,产业细分、产品细分成为趋势,‘开发商’和‘投资商’分野开始出现。”经历多次行业的大调整后,张总比其他人更为敏锐,并看到了行业发展中的新机遇。 年届60的张总,人生经历可谓“丰富多彩”。少不更事时去了黑龙江的建设兵团,1979年,赶上读书的较后一班车,考入北京师范大学哲学系,后又在中央党校用5年时间拿下博士学位;1993年,加入有中国房地产“农民运动讲习所”之称的万通集团;1996年自立门户,成立北京银信房地产公司,完成了永馨公寓、锦绣园公寓、阳光100国际公寓、康城等项目的开发。 从军人到老师再到商人,张总似乎一直在跨界。这其中既有跟随历史洪流的被迫之举,更有其挑战人生极限的快意选择。 较近,他又多了一个身份,即全国房地产投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟创始发起人、首届会长。 他在联盟成立酒会上表示,“随着房地产基金的不断壮大,如何配合政府规范行业发展、不断完善自身,严格执行行业自律,既是形势发展的需要,也是中国房地产基金行业蓬勃发展的重要保障,相信在联盟的推动下,房地产基金在不久的将来,必然成为推动中国房地产市场、资本市场创新、发展壮大的一支重要力量。” “以天下之财,建天下之屋,住天下之人,富天下之民。增加供给,抑制投资,平稳房价,发展产业。”盛世神州房地产基金的理想境界正与这位资深地产人的责任意识暗合。 “雪中送炭”与“锦上添花” 张民耕是上海人,在其儒雅随和的处事风格背后,总是难逃“理想”二字。当年,他所创建的低密度“康城”项目以其“住宅郊区化”概念在北京地产界所产生的效果可以用“轰动”来形容。 2010年3月,他发起成立的盛世神州房地产投资基金管理有限公司(以下简称“盛世神州”)所获得的关注亦是如此。这不仅是因为其成立时间较早,更为重要的是它充分体现了2010年“地产基金潮”的显著特征——开发商步入基金江湖。 盛世神州由全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司及品牌开发商阳光100置业集团、复地集团、银信投资和富汇投资共同发起。 相比其他具有开发商基因的地产基金管理公司,盛世神州又是“跳槽”较为决绝的一个。“我们现在有很多机会接触项目,但是我们不再回去做开发商。” 他的决心来源于其地产版“哥德巴赫猜想”:开发商自有资金是按照算术级别积累,但是地价是按照几何级上涨,这背后出现的正是行业细分后投资行业的发展空间。 “2007年~2009年两年间,土地价格翻了几倍,在北京没有30亿元就不能拿地。中小开发商如果不能通过外部渠道募集资金,就只能越做越小。”因此,在成立伊始,盛世神州就定下了担任阶段性融资方的投资模式。 据张民耕介绍,盛世神州目前专注于项目层面的过桥融资,即帮助“有地无钱”的开发商启动项目,待项目达到四证齐全、项目实现70%~80%的销售收入时退出。显然,这种阶段性投资人的定位也与盛世神州等众多来自于开发商的团队所观察到的市场机会相关。 张民耕表示,首先,目前多数房地产开发商需要“雪中送炭”,即基金可以为其提供一种新的融资工具;其次,金融机构也需要地产基金提供一种避险工具,即提供一种债权与股权相结合的融资,股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险的工具。 “基金可以与金融机构合作,提供提前介入、延后退出,以及优先劣后结构安排,成为他们的一种新的避险工具。” “保驾护航”与“抱团取暖” 盛世神州的开发商基因除了让他们看到了独特的行业机会之外,也决定其在将“开发商”转换到“金融商”的过程中,需要承受思维的转换外的压力。 具体而言,在地产基金“融、投、管、退”四个阶段,“融资”领域压力首当其冲。与依靠大型开发商背景的金地集团(600383,股吧)、复地集团相比,盛世神州没有多年与海外机构、国内信托公司等金融机构合作的经历;而与原SOHO中国主管销售的副总裁苏鑫所创办的高和投资等相比,盛世神州也未与众多高净值财富人群建立根深蒂固的信任。 但恰恰是典型的开发商基因给盛世神州带来了一定的优势与信心。多年的开发经验可以保证盛世神州可为被投资项目注入更多的开发经验,这在“大批量钱追着好项目跑”的时代,显得尤为重要。 “项目为什么选我们?因为我们都是做过开发的。比如,你要做别墅项目,我们会把北京市做过别墅的专家、业内人士拉来,齐聚一堂,再加上我们自己的团队,为投资的项目出谋划策。” 在张民耕看来,房地产投资基金的基本能力就在于替投资人挣钱的能力,而盛世神州的竞争优势正在于具有房地产基因的团队对于房地产项目价值的判断能力、投资监管执行能力以及风险化解能力。 而且,对于投资者普遍担心的开发商进行利益输送的问题,下定决心“绝不回头”的张民耕表示,盛世神州是相对独立的公司,一般情况下,不会投资发起人所在公司的项目。 “即使这样,我们也要把合同规定得细之又细。比如,如果我们一定要把钱投到其中一个股东的项目上去,就要多给LP(LimitedPartner,有限合伙人)5个点的回报。”张民耕补充。而在退出阶段,盛世神州充分理解投资人对于地产行业高风险性的担忧。“在我们的资金退出之前,我们要求控股。而且,在退出之时,我们也会让其他投资人的钱先撤出,发起人的垫后。” 事实也证明,理想和责任的双重基因让盛世神州在短短两年内飞速的发展。据了解,它目前已经成功投资了三个地产项目,总体投资额度近10亿元。 张民耕表示,经过一年的发展,盛世神州已经初具规模,目前正筹备在上海成立一家新的盛世神州系地产基金管理公司。盛世神州的典型样本正在发挥其典型作用,并为地产基金江湖书写着全新的盈利之道。

  据盛世神州总裁王戈宏透露,投资重点为京津唐环渤海区域、长三角以及经济发达城市,分为项目的股权投资和适度的债权投资。退出方面,可以有溢价回购、分红退出和二级市场退出等方式。

今年以来,美国房地产的复苏已成事实。美国房地产经纪人协会的数据显示,2006年7月美国房价的中位数达到了泡沫顶端23.04万美元,2011年7月这个数字下跌了25.7%,而今年美国房地产市场持续复苏,7月的房价中位数水平已经超过22万美元。

作者:刘关1840次浏览

  陈黛

据张民耕介绍,这176套公寓来自一个全国性的知名出租式公寓开发及运营公司,接手之前的出租率在90%左右,其接手后,希望通过加强营销改善物业后,提高出租率。

  在房地产信贷日益收紧的当下,房地产投资基金的活动开始变得活跃。日前,一个由复地集团董事长范伟和阳光100置业集团总裁易小迪等多位地产老总加盟的房地产投资私募股权基金——盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司(下称“盛世神州”)在北京成立。

中国企业投资美国的话题已不新鲜,疑问在于,投资美国房地产,机遇和风险几何?

  该基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕等人领衔发起,初始创始人除张民耕、易小迪和范伟外,还包括富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇。这是国内第一个公开以“房地产”字样命名并限定投资房地产行业的投资基金。

机遇与风险

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在对独栋别墅、出租式公寓、商铺、写字楼、仓储等十余个项目进行比较后,张民耕选择了维护成本相对较低的出租式公寓进行投资,买下176套公寓,用于出租给危机后更倾向于租房的美国人。

  记者了解到,该基金首期融资规模为5亿元人民币,合伙人投资占首期的5%,再加上发起人股东共同出资,发起人和管理人的资金占到15%,这个比例在私募基金中并不多见(惯例是普通合伙人只需出资投资额1%)。

据张民耕介绍,在美国并购的地产项目一般来自两种情况,一种是原来的持有人在高点买入,借了银行高利率贷款,经营无利可图,于是转手。另一种是基金合作到期,需要通过转手项目获得现金。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,虽然房地产投资基金在国内尚无明确身份,但在盛世神州之前,国内已经有三四家类似的基金于近期成立,在银行信贷收紧的情况下,这些基金的成立更像是相关部门在“关闭一扇门的同时打开的一扇窗”。

对于投资美国,张民耕的看法是:“在全球经济不景气的情况下,别的地方挣钱可能比美国更难,在美国别的行业可能比房地产更难,所以钱都扎堆到了美国的房地产业。”

  就在不久前,银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。银监会主席刘明康在此前接受新华社记者采访时也明确表示,对于房地产开发商贷款,银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用,关注房地产开发商的抵押品,严格控制开发商的贷款程序。

盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示,2008年次贷危机后,美国很多城市房价下跌,除了纽约、旧金山等地由于有全球化客户跌幅不大外,二三线城市均跌幅很大,有些城市的房价几乎跌成了土地的价格,因此,从目前来看,复苏后的美国房价整体还在向上走。他认为,投资美国物业,关键点在于租金要跑赢贷款成本,从而获得杠杆。

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2008年后,和美国的一些城市一样,亚特兰大房价出现下跌,当地一些人的银行贷款毁约,个人信用破产,在无法贷款买房的情况下,不少人选择租房。2011年,盛世神州开始在亚特兰大“探路”。之所以选择这座城市,张民耕认为,一是因为亚特兰大这一名字在中国耳熟能详,举办过奥运会,二是有CNN和可口可乐等中国人很熟悉的公司,三是1996年奥运会后这里的房价出现过狂飙,并在2008年次贷危机后又大幅下跌,他看好这里的房价上涨空间。

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走向美国

“休斯敦最近火极了。”日前,盛世神州美元基金董事长张民耕在北京接受记者独家采访时说,由于项目已经谈妥,本月初他们的团队去往休斯敦做尽职调查,有些人只能住在机场旁边的酒店,因为“城里的酒店全满了”。

现在,张民耕公司在美国的基金管理规模接近5000万美元。他预计,2014年其管理规模能够超过1.2亿美元。而他关注的地区很明确,是美国东西海岸门户城市,如纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、阿兰斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山、波特兰、西雅图等。

在美国房地产的这一波触底回升行情中,一些城市还出现了中国房地产私募基金的踪影。

近期,绿地集团在纽约布鲁克林投资公寓的消息也不胫而走。复星国际也以大手笔7.25亿美元买下了曼哈顿地标性建筑。据Real Capital的统计数据,中国今年在美物业交易额已经从2011年的11亿美元增长到了17亿美元。

在此之前,盛世神州美元基金已经在美国收购了400多套公寓,其中176套在亚特兰大,252套在休斯敦。

在张民耕看来,中国人自己在美国买房,作为自住是不错的选择,但作为投资是不可取的,如果私人单打独斗,经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。

“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策,在这一形势下,房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说,“房地产无国界已经不是一个概念或一句口号,而是国际房地产市场运行的现实,房地产无国界,其实说的是房地产基金投资无国界,我们去美国看项目,发现全世界的资金都在做美国的房地产。”

2012年11月,瑞士信贷公司亚洲区首席经济分析师陶冬在公开场合分析称,美元已经进入了一个中期的上升期,美国的房地产处于在这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面。

张民耕牵头的盛世神州美元基金,全名为盛世神州房地产投资基金管理有限公司,是中国境内第一家在国家发改委成功备案、北京市第一家规范注册的私募人民币房地产基金。“我们基金规模在三年中上了三个台阶,第一年5亿,第二年10亿,第三年20亿,从目前的数据看,我们的规模已突破40亿。”张民耕说,公司在经营人民币投资国内房地产业务的同时,也发起了美元基金,投资美国的房地产。

张民耕说:“盛世神州美元基金之所以创立,有三个方面的原因:房地产经过十年的发展,其金融属性日益突出;2007年,中国合伙企业法出台;受美国合作方合组基金建议的影响。其中,第三个原因尤其重要。”

美国房地产市场的持续复苏,引发中国投资者的浓厚兴趣,这其中除了个人投资者,还有来自中国的房地产私募基金。最近,一个包含9个项目近2600套出租式公寓的收购大单,在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中,12月10日交割完毕。

最近在休斯敦收购的2600套公寓,盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作,采取双GP结构,前者出资80%左右,后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右,另外70%则从美国本土银行贷款。

他同时透露,盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商,此外,还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5年,除去贷款利息、经营等成本后,亚特兰大项目年租金回报率保持在8%左右,另外还有物业本身的升值,拿投资的第一个项目亚特兰大项目来说,投资8个月已增值30%。

“在美国如果不找非常老到的投资人合作,将会寸步难行。”通过在亚特兰大的“试水”,张民耕总结了一些投资美国项目的技巧,一是购买被低估的美元资产,二要同美国合伙人合作,解决商务、法务、税务、融资等问题,三是利用美国高杠杆、低利率的资本市场,一方面维护现有股东资源,一方面挖掘中国移民投资者资源。

不少人都看好此时进入美国房地产的时机,但对于赴美投资,也有人认为,就房地产而言,在国内的投资回报率更为可观。正在涉足“另类投资机构”的华强资本CEO艾晓峰认为,美国楼市有点触底反弹迹象,通过购买公寓进行出租获取回报,这种方式是恰当的,但他的想法是,“长远来看,赚快钱在国内”。

对于今后美国房地产市场的走势,2013年诺贝尔经济学奖得主、曾于2005年下半年预言美国房地产出现泡沫的罗伯特·席勒(Robert Shiller)的看法是,从美国范围看,房价是适当的,他目前并不是很担心楼市泡沫。席勒称:“我们刚刚经历美国史上最大的房地产泡沫,所以我预计在我有生之年不会出现第二次。”

“美国房价的上涨周期一般有7~10年,只要在这个之前退出就没问题,而且美国市场交易也是极其频繁的。”对此,张民耕有自己的计划,即基金五年期满后,可能选择卖掉全部物业,也可能进行财务重组。

“淘金”美国房地产

盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权,公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导,按盛世神州美元基金的要求量身定制,收益方面则采取股权收益加激励分红。

在中国的地产大佬中,持有类似观点的,还不止他一个。今年5月,富力地产董事长兼总裁张力接受记者采访时曾说,作为沉淀了十年的房地产企业,现在其实是走出去最好的机会,他坦言目前富力地产也有进入美国投资的打算,已经考察了不少项目,“要搞就搞大的,投资起码十几亿美元的。”

美国房地产的回暖行情,吸引众多基金和机构的目光。今年2月,万科集团与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块,首次进军美国。6月,SOHO中国实际控制人潘石屹、张欣夫妇牵头的一家财团,以7亿美元价格购得纽约通用大厦40%股权。

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